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大規模修繕工事をすれば安心|マンションを強化する

マンションの大規模修繕

専門家の知恵を借りる

作業員

マンションも築10年を過ぎるころには大規模修繕工事を検討し始めなければなりません。まだまだ見た目には修繕箇所はないように見えますが、建物が大きいだけに、全面的な検査をしなければ、どの程度老朽化が進んでいるか判断できません。大規模修繕工事を行うためには、業者選定などを行うための組織をマンションの管理組合内に設ける必要があります。素人ばかりで話しても方向性が決まりませんから、専門家の知恵をどのように入れるかが重要になります。マンションを建てた会社や管理している会社に任せてしまえば楽ですが、それではマンション住民のコントロールが効かなくなる恐れがありますので、中立公正な第三者に入ってもらうことが大切です。最近では建物診断から設計、施工管理までを行ってくれる会社もあります。発注の仕方によって、工事の費用も大きく異なってきますので、適切な工事費用になるような工夫が必要です。設計管理会社を依頼すると数百万円の費用がかかるともいわれていますが、大規模修繕工事自体が数千万円の工事になることを考えると、それだけの費用を払っても適正な工事を行ってもらう必要があります。大規模修繕工事の設計を行った会社が、そのまま施工管理を行うことによって、施工業者の無駄を省くことができますので、結果としてコストを下げることが可能になります。実際の大規模修繕工事はマンションに住民が住んだまま行うことになりますので、施工についても十分な配慮が必要になります。

修繕工事の注意点

マンション

マンションは定期的に大規模修繕工事を行っていかなければ、老朽化が進み、場合によっては建て替えが必要になるような事態にも陥りかねません。外壁や屋根の塗装やひび割れなどから水分が侵入し、躯体の鉄筋が錆びたりすると大変なことになるからです。そうならないためにも、定期的な建物診断が義務付けられており、その結果に基づいて大規模修繕工事が行われることになります。マンションの大規模修繕工事はおよそ12年周期と言われており、様々な検査や設備更新もできるだけこのタイミングに合わせて実施されます。特に、足場を全面に組むことになりますので、外壁やバルコニーなど足場を必要とする工事はこの時にすることで効率化を図ることができます。場合によっては、マンションの共有部分の改修工事だけでなく、マンション住民の専有部分の改修工事も別契約として依頼して行ってしまうケースもあります。大規模修繕工事自体はマンション住民が発注しているものですから、その機会をマンション住民が積極的に利用することは問題ありません。マンションの大規模修繕工事は1世帯当たり100万円程度の費用がかかるといわれていますから、それだけのメリットをマンション住民も享受すべきです。マンション住民との関係でいえば、住民が生活しながらの工事になりますので、請負業者は安全対策やプライバシー確保対策などに注意が必要です。マンション住民への影響を配慮した工事をする必要があります。

工事のタイミング

工事現場

マンションの維持補修のために12年周期で大規模修繕工事を行うのが一般的ですが、このタイミングでマンションの機能を向上させることもあります。代表的なケースがマンションの耐震化です。設備の修繕や更新だけでなく、建物全体の耐震性強化のための絶好のタイミングと言えます。マンションの大規模修繕では全体に足場を組んで行いますので、耐震化のための工事もやりやすくなります。もちろん、耐震性を強化するためにはそれなりの費用がかかりますし、大規模修繕工事のために積み立てていた修繕積立金だけではとても足りません。修繕とは異なりますので、別途必要経費を一時負担金として集める必要もあります。しかし、単独で耐震化を行うよりも大規模修繕工事と合わせて実施するほうが工事費用を大きく抑えることができます。近年、全国各地で大規模な地震が発生していることから、マンションであっても被害にあう可能性があります。古いマンションの場合には耐震性が低いですから、地震が発生した場合の被害は甚大なものになることが予想されます。もちろん、マンションは集合住宅ですから、すべての区分所有者の意見を聞いたうえで耐震化についても決めていく必要があります。大規模修繕工事の費用だけでも大きなものがありますので、耐震化まで行うとなると反対も出かねません。そのため、大規模修繕工事に合わせて行う工事については、マンション住民でしっかりと説明会を開いて決めていくことが大切です。