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大規模修繕工事をすれば安心|マンションを強化する

マンションの大規模修繕

専門家の知識を借りる

作業員

マンションを長持ちさせるためには、定期的なメンテナンスが重要になります。特に、12年周期と言われる大規模修繕工事をしっかりと実施することで、マンションの長寿命化を図ることができます。12年目、24年目、36年目と回数を重ねるごとに改修箇所が増えていきますので、建物診断でしっかりと改修部分をチェックして改修していくことが大切です。大規模修繕工事を行うのはマンションの管理組合になりますが、工事に関しては素人ですから、専門家の助けを借りる必要があります。アドバイザーとして建築士などに入ってもらい、どのような流れで建物診断を行い、大規模修繕工事の設計を行い、実際の大規模修繕工事を行うのかを一緒に検討してもらうことが大切です。マンションの大規模修繕工事は目に見えない部分の工事になりますので、実際にマンションがどのような状況になっているのかわかりません。そのため、改修工事の必要性や結果も素人には判断できないのが実情です。実際の工事に際しては、複数の専門家の知恵を活用するため、アドバイザーとしての建築士や設計・施工管理を行う設計管理会社、実際の工事の施工を行う施工会社などの専門家に参画してもらう必要があります。専門家を入れることで費用面では高くなりますが、その分だけ安心できる工事内容にすることができます。施工の前後を比較した場合、見た目には変わりませんので、専門家によるチェックがなければ、適切な工事が行われたかどうか判断ができないのです。

計画を見直すタイミング

模型

マンションの維持管理は長期的な計画を立てて行うことが大切です。ほとんどのマンションで長期修繕計画が立てられていますが、実際の維持管理を行っていく上では、適宜、長期修繕計画の見直しを行っていく必要があります。大規模修繕工事を行う場合には、建物診断を行って必要となる大規模修繕工事の内容と費用を検討します。この結果を踏まえて、マンションの長期修繕計画も見直すことになります。大規模修繕工事に必要となる経費については、修繕積立金としてマンション住民から徴収されていますが、これは長期修繕計画に基づくものです。実際の大規模修繕工事がどの程度のものになるかで、収支についても再検討しなければなりません。多くの場合、修繕積立金は低く抑えられているので、工事費用に対して不足額が生じることがあります。新築当初の大規模修繕工事においては、修繕箇所が多くありませんので不足が生じることもありませんが、経過年数がたてばたつほど修繕費用が高くなることが予想されます。大規模修繕を行うタイミングで後年度の長期修繕計画も見直すことになりますので、修繕積立金についても値上げを行うかどうか検討する必要があります。大規模修繕を行う際には、その時の工事のことだけを考えるのではなく、将来的な大規模修繕工事についても検討することが重要になります。修繕積立金が不足するからと言って、いたずらに工事の先延ばしをするだけでは抜本的な解決にはなりません。

資産価値を維持する効果

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建築技術が進化しており、新築マンションの耐久性が高くなっています。今では50年間の耐久保障をするマンションも出現しています。しかし検知器技術の進歩にも関わらず、マンションというのは日夜外気にさらされ、風雨から各住戸を守り続けています。そのため日々劣化が進行するのです。劣化の進行を防ぎ、より快適な住まいを保護するために行われるのが大規模修繕工事です。例えば大規模修繕工事をしないと外壁タイルが剥がれ落ちたり、防水シートが破れて浸水したりなど日常生活に支障が出てくるわけです。そのためどんなに建築技術が進化しても、10年から15年に1度は大規模修繕工事をすることになります。大規模修繕工事をするもう1つのメリットは、マンションの資産価値を維持するという点です。定期的なメンテナンスと共に大規模修繕工事をすることによって、建物の劣化を防いで快適な住まいを守ることができるのです。マンションには住民の代表によって管理組合が形成されています。大規模修繕工事を進めるにはそれなりの費用が発生しますので、住民は改修費用を積み立てておくことになります。実際に工事を行うのは管理組合が計画を進めるのですが、多くの場合はマンションを建設した建設会社の系列会社が工事を行うことになっています。ただし予算を少しでも安くするために、複数の工事会社に見積もりを出してもらって新たに業者を決める場合もあります。また公正な費用と工事を実現させるために、第三者機関のコンサルタント会社などに依頼することもあります。